Ce aduce nou schimbarea legislatiei privind creditul ipotecar

Noul pachet legislativ privind piata creditului ipotecar inseamna un pic mai bine pentru banci si pentru clienti... Aceasta este parerea unanima a bancherilor, care cred intr-o dezvoltare puternica a pietei. - Domenia Credit este unul dintre participantii activi la structurarea noului pachet legislativ destinat dezvoltarii pietei ipotecare, atat primare cat si secundare. Tocmai de aceea am solicitat directorului general al Domenia Credit, Carmen Retegan, sa explice care sunt implicatiile noilor reglementari ce vor fi resimtite pe piata de profil.

Se deschide un drum important in dezvoltarea finantarilor imobiliare

Carmen Retegan, director general Domenia Credit ne-a precizat ca pachetul contine trei legi noi, Legea obligatiunilor ipotecare, Legea Bancilor de Credit Ipotecar, Legea Securitizarii Creantelor, si o propunere de modificare a Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar si a Legii 7/1996 a Cadastrului.

Modificarea Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar vizeaza intre altele clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun viitor in cartea funciara si stabileste distinctia intre creditul ipotecar comercial (prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat cea de locuit, cum ar fi birouri, sedii de firma etc.) si cel rezidential (de locuit).

"Sa nu uitam ca ipoteca sau garantia imobiliara trebuie inscrisa in cartea funciara pentru a deveni opozabila tertilor (mai exact pentru a putea fi valabila si fata de terti, nu doar pentru cele doua parti care o constituie), la fel ca si transferul proprietatii prin vanzarea-cumpararea unui imobil, si se constituie in baza unui contract autentic, incheiat la notar. Ea este intotdeauna accesorie unui alt contract principal (cum ar fi cel de imprumut), ca orice contract de garantie", evidentiaza oficialul Domenia Credit.

Ce avantaje aduc aceste modificari ale Legii 190 si ale Legii 7? In primul rand un acces mai usor la creditul ipotecar pentru construirea de locuinta, unde ipoteca se inscrie pe un bun care inca nu exista (sau o constructie partial ridicata, nefinalizata). O constructie este considerata finalizata din punct de vedere legal atunci cand a fost incheiat procesul-verbal de receptie finala a constructiei. Codul Civil nu permitea inscrierea de ipoteci pe bunuri care nu exista (o constructie viitoare de exemplu, pentru care exista autorizatie de construire); Legea 190 a abrogat acel articol deschizand un drum important in dezvoltarea finantarilor imobiliare.

Din pacate insa, neclaritatile de practica in cazul acestor finantari au dus la situatia ca fiecare birou de carte funciara (acum in cadrul Agentiei Nationale de Cadastru) sa isi reglementeze in mod diferit documentatia necesara inscrierii unei astfel de ipoteci pe constructie viitoare, mai speciale.

Carmen Retegan subliniaza ca interpretarea diferita si lipsa unor norme clare de inscriere a acestei ipoteci au pus pe drumuri multi solicitanti de credite si multi creditori, cu seturi de acte diferite de fiecare data, considerand ca unificarea modului de inscriere ar trebui sa aiba ca efect o crestere a volumului de credite ipotecare acordate pentru construirea de locuinte, unica garantie a creditului constituind-o terenul si constructia viitoare.

O alta noutate a pachetului legislativ o constituie eliminarea conditiei ca beneficiarul unui credit ipotecar cu destinatie rezidentiala sa fie cetatean roman. Evident, este necesara armonizarea cu restul legislatiei care nu permite inca cetatenilor straini sa cumpere terenuri in nume propriu. "Domenia Credit a gasit in general cai de a finanta si pe acesti solicitanti de credit, in special daca erau casatoriti cu o persoana de cetatenie romana, dar modificarea legii va permite un acces mai larg al strainilor la finantare ipotecara", spune reprezentantul societatii de credit ipotecar.

Legea Obligatiunilor Ipotecare si Legea bancilor de credit ipotecar

Obligatiunile ipotecare sunt, ca si obligatiunile normale, o forma de finantare a unei afaceri (in cazul nostru institutie de credit, banca). Emiterea de obligatiuni reprezinta angajarea unei datorii, de catre institutia emitenta, fata de cei care cumpara aceste titluri, garantandu-le acestora in baza unui contract un venit constant.

Obligatiunile sunt in general garantate cu active (proprietati) ale emitentului, in cazul nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare acordate de institutia de credit emitenta (sa nu uitam ca imprumuturile acordate, in cazul unei institutii de credit, pentru o banca reprezintă active, in timp ce depozitele se constituie in datorii, inregistrate in pasivul institutiei).

Legea obligatiunilor ipotecare defineste cadrul legal pentru introducerea unor astfel de instrumente de finantare in Romania. Aceasta lege are ca pilon de baza asigurarea confortului investitorilor in acest tip de obligatiuni garantate cu credite ipotecare. Practic s-au avut in vedere urmatoarele elemente: reglementarea institutiei agentului cu functia de reprezentare a detinatorilor de obligatiuni, impunerea unor cerinte stricte de includere si de raportare a portofoliului de creante cu care se garanteaza emisiunea, precum si segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de masa credala (creditori) in cazul falimentului emitentului.

Deci, avand in vedere aceste proprietati ale obligatiunilor ipotecare, conferite de viitoarea lege, putem conchide ca ele vor fi titluri mult mai sigure si mai atractive decat obligatiunile ordinare (normale). Ca o observatie de ordin general, obligatiunile ipotecare au, in tarile dezvoltate, regim fiscal preferential deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este in cele mai multe cazuri considerata o prioritate guvernamentala (incurajarea creditarii pe termen lung duce la dezvoltare economica pe termen lung, prin efectul multiplicator pe care creditul ipotecar il are in economie stiindu-se ca orice achizitie a unui apartament genereaza automat un lant de servicii cu impact in cresterea PIB, la care se adauga  dezvoltarea sectorului de constructii de locuinte si de materiale de constructii si nu in ultimul rand crearea de noi locuri de munca etc).

Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia institutiilor de credit specializate. Bancile de credit ipotecar vor putea actiona deopotriva pe piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata secundara, in calitate de emitent de obligatiuni ipotecare, neacordandu-se insa acestora posibilitatea atragerii de depozite.

Domenia Credit urmeaza a se angaja, o data cu adoptarea legislatiei, in procesul de transformare intr-o banca de credit ipotecar, in vederea asigurarii unei finantari de durata si la costuri mai reduse prin posibilitatea emiterii unor titluri (obligatiuni) ipotecare mult mai atractive pentru investitorii traditionali in aceste tipuri de instrumente.

Pentru a vizualiza toate ofertele de credite pentru locuinta disponibile la bancile din Romania acceseaza sectiunea "Credite Locuinte".

Redactia BankingNews
[email protected]